Владимир Пешков

e-mail: vladimir.peshkov@yahoo.com

Познать в сравнении

№20 (1121) от 21 мая 2019 г.

Существует вариант партнёрских отношений ТСЖ и управляющей компании, которую оно нанимает. Но на практике это редкость. | Инфографика с сайта gorgaz.westsib.ru

В ТСЖ вологжане меньше платят за коммуналку, а при УК несут меньше рисков в стабильности управления.

У всех видов управляющих организаций есть свои положительные и отрицательные стороны.

Главная проблема товариществ собственников жилья (ТСЖ) — это зависимость от фигуры председателя, в случае с управляющей компанией (УК) — это менее гибкая система управления. Председатели ТСЖ и представители УК рассказали «Премьеру» о плюсах и минуса разных видов управляющих организаций.

«Долгоиграющий» тариф

ТСЖ «Панкратова, 75а/1» жильцы создали в 2015 году, устав от высоких тарифов и взаимного непонимания с управляющей компанией. «У нас был крик души. С нас деньги собирали, а в доме почти ничего не делалось, — рассказывает член правления Светлана Ильина. — При ТСЖ квартплата сократилась в 2,5 раза: все установили счётчики, стали платить напрямую ресурсникам, причём те, кто платят по нормативу, всё равно платят меньше, чем платили УК. При ТСЖ полностью поменяли стояки, проводку, привели в порядок подвал. Если у ТСЖ хороший председатель, то ТСЖ однозначно лучше, чем управляющая компания. При ТСЖ всё понятно, открыто, мы видим отчёты, мы сами решаем, что нам нужно сделать».

Общая для всех управляющих организаций трудность — это тариф на общедомовые нужды, за счёт которого оплачивают коммунальные услуги для мест общего пользования, ремонты, зарплаты председателя и других сотрудников. «Нормативы по ОДН на уровне города были утверждены ещё в 2010 году, а тарифы на коммунальные услуги повышают постоянно. За счёт чего выживать управляющим организациям? Нормативы выдерживать очень сложно», — говорит председатель ТСЖ «Герцена, 98» Михаил Бам.

Как правило, в ТСЖ тариф на ОДН примерно на 30% ниже от уровня управляющих компаний. ТСЖ в первую очередь экономят на зарплате персонала — дворников, сантехников, многие функции фактически исполняет председатель. В УК гораздо больше специалистов, которых ТСЖ не прокормить в принципе. «У УК есть специалисты, которые, к примеру, работают с должниками, оспаривают нормативные акты и так далее. В ТСЖ всем этим фактически занимается председатель», — уточняет Михаил Абрамович.

Нет однозначного ответа, кем по изначальной профессии должен быть председатель. К примеру, председатель ТСЖ «Герцена, 98» Михаил Бам (на снимке он слева), прежде чем возглавить ТСЖ, 20 лет проработал в сфере автоматизации энергоучёта и сейчас на ты со всем инженерным оборудованием, оснащённым различными датчиками. Среди хороших председателей попадаются и чистые гуманитарии, и юристы, и экономисты, и даже домохозяйки. | Фото с сайта cultinfo.ru

С другой стороны, при необходимости жители могут утвердить и повышенный тариф на ОДН. Поэтому нельзя говорить, что он в ТСЖ обязательно оказывается ниже. К примеру, может потребоваться сделать ремонт подъезда или крыши, на которые не рассчитаны пониженные тарифы. При этом Вологодская область входит в число регионов, где нет жёсткой тарификации услуг, которые оказывает управляющая организация, а у людей, как правило, нет возможности сравнить цены предлагаемых услуг со среднерыночными.

Главная уязвимость ТСЖ состоит в зависимости от личности председателя. Желающие стать председателями в очереди не стоят, и если с ним что-то случается, найти замену бывает крайне сложно.

«Главные качества хорошего председателя — это порядочность и стрессоустойчивость, он должен быть активистом и хорошим организатором, — рассуждает председатель Ассоциации ТСЖ Вологды Николай Иванов. — Хороший председатель заботится о кошельках собственников квартир. На председателе держится весь дом. Председатель может умереть, уехать или даже просто-напросто устать. Часто вовремя не находится нового председателя, и жители тут же чувствуют это на качестве управления».

Мера ответственности

По данным Николая Иванова, всего в Вологде сейчас около четырёх сотен ТСЖ, ежегодно создаётся примерно по 15. Некоторые из них являются «спящими», то есть существуют юридически, но не выполняют положенных функций в полном объёме. «Премьеру» известна как минимум одна ситуация, когда жильцы дома, решив создать ТСЖ, обнаружили, что оно юридически существует уже несколько лет, а сам дом при этом обслуживала управляющая компания.

Главное отличие УК от ТСЖ состоит в том, что УК — это коммерческая организация, которая по определению должна приносить прибыль собственникам. ТСЖ на прибыль не заточено. С другой стороны, у УК выше потребности в финансах: в отличие от ТСЖ, ей нужно платить немаленькую пошлину за лицензию и содержать штат сотрудников, который по определению больше, чем у ТСЖ. Специалисты УК в целом работают более профессионально, но при этом управляющая компания несёт затраты на уплату различных штрафов, которых на них накладывают чаще и больше, чем на ТСЖ. Фактически ТСЖ освобождены от обязанности использовать онлайн-кассы, если они оформляют сбор денег как паевые взносы.

По данным председателя Ассоциации ТСЖ Вологды Николая Иванова, всего в Вологде сейчас около четырёх сотен товариществ собственников жилья. | Фото с личной странички Николая Иванова «ВКонтакте»

«Тарифы ниже там, где не проводят никаких работ, они должны соответ­ствовать требованиям содержания дома, — рассуждает исполнительный директор УК «ВИСиС» Василий Платонов. — Для нового дома тариф всегда меньше, чем для старого. Когда УК принимает дом, она изучает его состояние, состояние инженерных сетей, и на основании этого принимается решение о размере платы. ТСЖ выгодно создавать там, где в домах много квартир. Учитывая, что у управляющей компании много домов, есть возможность концентрировать ресурсы. Небольшие дома, как правило, находятся на непосредственном управлении, а для УК минимальное требование по дому — 4 подъезда и 5 этажей».

Вологжанин Алексей Скороходов, который одновременно руководит управляющей компанией «Уют-35» и ТСЖ «На Ленинградской», говорит о том, что ему больше нравится именно форма товарищества собственников жилья. «Лично я стараюсь приносить в работу УК положительный опыт работы ТСЖ. ТСЖ хорошо тем, что решение, что в доме делать, а что нет, принимает общее собрание. Но при избрании председателя люди из-за своей коммунальной неграмотности могут избирать не специалистов, а авантюристов и крикунов, которые могут привести ТСЖ к беде. В любом случае если люди не активны, то ничего хорошего не выйдет ни из работы УК, ни из работы ТСЖ.

Евгений Абрамов также совмещает руководство ТСЖ «Можайского, 68а» и управляющей компанией «Система». По его словам, у ТСЖ и УК одинаковые цели, но разные задачи: «Задача УК — это управлять, чтобы имущество находилось в исправном работоспособном состоянии. При ТСЖ у собственников есть цель, чтобы здание улучшалось. Вроде бы одно и то же, а подходы разные. В домах, которые ведёт УК, у людей на собраниях много эмоций, но первая же попытка избрать председателя совета дома нередко встречает непонимание. Люди часто не верят в собственную самостоятельность. ТСЖ — это мера ответственности, это другое сознание в головах, когда люди понимают, что они могут справиться с любой ситуацией в доме».

кстати

Председатели ТСЖ сетуют на то, что нанять штатных профильных юристов в каждое ТСЖ невозможно и им самим приходится постоянно следить за изменениями в законодательстве, которое и без того очень сложное. Для того чтобы новичок начал полноценно работать, ему при наличии должной мотивации приходится потратить до полутора лет, чтобы изучить нормативную базу.

92
0
Еще статьи этого автора
Похожие статьи
  • 25 декабря' 18 | ЖКХ

    С началом реализации «мусорной реформы» муниципалитетам, управляющим компаниям и ТСЖ придётся столкнуться с проблемой покупки мусорных контейнеров.

    693
    0
  • 24 июля' 19 | Среда обитания

    Вологодская управляющая компания пытается обжаловать в Верховном суде решение Вологодской гордумы о Правилах благоустройства.

    88
    0
  • 25 января' 18 | ЖКХ

    Практически все новшества, реализуемые в жилищно-коммунальной сфере, ведут к росту платежей

    985
    0
  • 29 января' 19 | Жилье

    Жители аварийного дома на улице Народной боятся сгореть заживо из-за неисправностей общедомовой электропроводки.

    260
    0

Согласно ФЗ-152 уведомляем вас, что для функционирования наш сайт собирает cookie, данные об IP-адресе и местоположении пользователей. Если вы не хотите, чтобы эти данные обрабатывались, пожалуйста, покиньте сайт.